北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

  我先大概介绍一下基本情况吧，我和我先生都是典型的小镇做题家，研究生毕业之后拿到北京户口，顺利留京工作。我们的唯一住房位于丰台区的南开西里小区，2019年购入（顶层，共6层），59平米，总价284.5万，还有两个月满五年。考虑到大宝明年9月份上小学（今年8月份即将迎来二宝），现在的对口小学为丰台八小。想的是把现在的房子卖了，换到北大地的学区房，上一小或五小，能承受的总价为400万左右。

  自住的房子挂牌价为255万，挂了一个月了还没人看，且中介一直说挂的价格太高了，最多也就210万才能成交。说实线万挂出去我和爱人已经很肉疼了，如果线万才能卖出去，我们都不知道该不该卖了，而且即便卖出去，也可能没法买到北大地的房子（现在的房子还有100万贷款没还）。

  再说说北大地的看房情况吧，目前能够着、且看着还差不多的有两套，均位于北大地一里，一个是底层，54平米的 三居（有5.5平米自建阳台），前方没有遮挡，只有一个厅/室朝南，卧室里基本放一只床就满了；另一个是顶层（5 层），67平米的三居，两间卧室朝南，一间朝北，基本没厅。两套房的价格差不多，都在400个左右（中介说底层单价最贵，顶层单价最便宜）。

  怎么说呢，底层的那套不用爬楼，但是比较逼仄，顶层的话虽然采光好，但是父母爬楼有点费劲。而且吧，每次看房子，总要和现在住的房子做比较，现在的房子虽然不大，但是户型还算方正，而且有个大客厅，平时我们一家老小很喜欢在客厅玩玩乐乐吃吃喝喝，度过了不少美好的时光，现在看的这两个房子都没有专门的客厅，总觉得少了点什么。我们也清楚，预算有限，不能求全，但是总是想着能再完美一些。

  情况就是这样，一是不知道这么折腾换房值不值，觉得就因为学区亏这么多卖房不值；二是如果换的话，您推荐哪一个，因为以后大概率还会再折腾房子，想好换一些。

  您之前说过您主要从投资角度给出建议，我们这情况属实够不上投资，但是您在这方面的经验肯定比我们丰富，换房一事关系一家老小，特别想听听您的想法。盼复！

  1、南开西里，这儿也是丰台八小的学区啊？我还以为是归看丹呢。八小对口中学是丽泽为主还是首经贸啊？如果是丽泽还行，其他的弱点儿。

  另外之前应该是有丰八中海的派位吧？传说这所学校有可能要划归第五实验，如果是真的，那对周边的小学来说就不是利好了，毕竟丰八中海的成绩还是相对不错的。

  2、明年上学，还有二宝，那就换吧。一小五小放到东西海也是好学校，丰二能对标中等或以上。主要是十二中的概率大，如果能小升初进去就好了。

  另外十二中这几年由于接收派位孩子多了点儿，导致成绩下降，所以传说会增加点招，那对于北大地学区就大概率是利好了。

  3、北大地的学区溢价在丰台算高的，几乎和东西海的持平。保值一直不错，也等同于东西海平均走势。以后保值有可能比其他区好一些，毕竟西南方向没有再好的学区了，资源更稀缺。

  4、但这具体的卖房和房源我帮不上忙，单凭文字叙述不敢判断。只是提醒一下，底层单价贵是因为有自建，但这有可能会被拆除。另外是加电梯，都是早晚的事儿，一旦加了对底层就是利空，考虑好。

  一般来说，顶层底层如果没其他硬伤，那在老房的保值中未必吃亏。但都流动性弱，出手时不太好卖。所以下次换房时最好在横盘期，比如去年那种行情慢慢儿卖，不着急也就不吃亏了。像现在这种行情就不是太有利。

  很认同您对北京二手房的分析。我儿子交了女朋友，双方父母都很满意，我想给儿子买房，网上看了三个地方，请您分析一下，看哪个好。情况如下：

  女孩在双井附近上班，儿子在东城上班，乘地铁7号线较为方便。儿子在通州世纪星城有一套两居室，想卖了，手里大概400万做首付，他俩都能公积金贷款。

  方案一：双井南面的华腾园小区。优势是女孩走着就能上下班，劣势是老塔楼，您说过塔楼过时了保值不好，不过我看成交量挺大的。

  方案二：百子湾的金海国际A区。优点是位置不错，交通方便，两居室的面积大。缺点还是塔楼，而且水电气好像是商用的，但是小区是商品房呀，没弄明白。

  方案三：沿海赛洛城三期。优势是小板楼，南北通透，但价格高，小区的看房量和成交量都不大，而且卖的房子中好几个一看就是无人居住的。

  还有这三个小区附近的小学中学都很一般，纠结中，无奈啊，手中银子太少了。这三个小区您觉得可以吗？方案二是金海国际南区增值我不奢求，但求保值。

  1、华腾园自住挺好的，小区不错。保值的话不算太占优，这和附近的商品房比比价格就大概知道。

  比如典型的富力城，之前没比华腾园贵多少。北京第一起炒房案例就在这俩小区，有个炒房客清空了华腾园的，全部置换到了富力城。当时的评论都是这人瞎折腾，没差多少钱白花税费。但之后的走势就不太一样了，富力城肯定没落后大盘，其他的就不算太强了。这种小区自住没问题，以后价格趋势能做到不落后最好。

  2、商品房是个笼统的概念，意思是“能自由交易的房产”，包括住宅和商业，还包括地下室停车位，只要没有额外交易限制的房产都叫商品房。这就等于“光棍儿”，没领证儿的都算，但其中也分、渣男和离归对。

  北京小区名字中带“国际”的，多数都是公寓的定位，全都地段儿好，否则也不会开发成公寓。优势是租金高，意味着居住的性价比相对高。劣势是2008年前后就不太受追捧了，户型大总价高，价格趋势不算太强。这就看自己更重视哪方面吧，各有优劣。

  3、赛洛城的地段儿不算太强，被铁道半隔离了，以后主要看南部板块的规划和发展。到目前为止，地段儿内品质高的小区升值不错，赛洛城算中等的吧。开发商当年的规划不是太明确，来回的更换，所以小区里好几种产品，有点儿乱。自住为主，觉得喜欢就合适。另外这里投资客多，导致挂牌率高，经常是北京平均值的两倍以上。

  4、这仨不算学区房，朝阳南部只有珠江帝景算，但房价中有部分溢价。真要喜欢大户型就看金海国际呗，保值的话看大盘，短时间不会有什么差距，都是年头儿长了才能看出来的，如果维护的好也未必落后。

  如果总价400万，请问应该选大兴户型好的新房还是该选南二环老小区的两居？我现在面临是选地段还是选产品的困扰，想买地段好的房子但有些够不上，买大兴却又要牺牲掉通勤时间，有些两难该如何办？

  1、市区老破小和郊区远大新，这没标准，都争论了20多年了，还是看自己的主要需求吧。如果是注重自住体验，那肯定是郊区远大新；如果是注重保值的稳妥性，或者是过两年还想换房，那再看二手老房。

  2、房产的价值是由地段儿决定的，至少是大部分，然后才是产品性质和具体的质量品质。所以如果注重居住体验那就是选产品啊，啥东西都是新的更好。如果注重保值什么的才选地段儿呢。不过南二环的地段儿也不算多强，看具体的吧，别太教条。

  3、我也不知道该怎么办，北京的房价太贵，在预算不太高的情况下只能是取舍。要不就把需求列出来，接着进行排序，看自己更重视哪方面。或者用排除法也行，最后留下的就最重要。

  我想问怎么样看待建外soho的未来投资的价值？我朋友有一套，买了之后一直出租，租客连住宿带办公，商住两用确实挺合适，就是房价涨的不多。最近朋友想出手了，问我们想的话可以低价，我觉得位置相当的好价格也不高，而且好出租。但拿不定主意是不是淘笋的好机会，怕仍然不是低点。

  1、建外Soho，未来估计和现在差不多，租金收益不低，但升值大概率还是落后大盘。这就看自己重视哪方面了，注重租金就买，注重升值就再想想。

  2、既然觉得好就买呗，这就看自己的判断。Soho入市都20多年了，永远都有看空和看多的，否则也到不了今天这价格。既然说了这么多的优势，那你这朋友干嘛低价卖啊，应该高价才对啊。这自己解释吧，最好别幻想捡漏儿。

  3、掏笋的好机会，这我都不懂，要不还是问别人吧。只是提醒一句，最好别在CBD附近找笋，这地方净是搞金融做生意的，一个个的粘上毛儿比猴儿都精，天天琢磨怎么挣钱发财呢，不会把家门口的捡漏儿机会留给别人的。小心别让人给“损”了。帮不上忙

  您好，说一下我的情况，我们夫妻目前住朝阳，海淀区志新桥有一套57平米的老破小，一层，明厨明卫，前面带一个小院，打算近期出手，不知现在时机是否合适，还是再等等，目前不打算要孩子，期待您的回复。

  1、我没太看明白，海淀这套房是要出手买还是卖啊？如果是出手买还行，出手卖的线、因为现在是政策救市期间，还没真正开始行情呢，那如果这会儿卖掉的话不适合。北京房价至少是没有下跌的空间了，再加上今年也是入学高峰期，现在又是信息采集前夕，海淀学区房至少没有下跌的道理。所以这会儿出手买算合适的，出手卖不划算，最好等等行情。

  3、志新桥指的是石油的学区吧？挺好的，就是有部分学区溢价，应该不太高，略低于海淀平均值。如果是花园路的更没多少溢价率，居住的性价比相对高。一层的就是流动性弱点儿，其他的没什么。但考虑好加电梯的问题，如果加上那对底层是利空。

  4、不打算要孩子，这问的是啥意思啊？如果说是要卖房就卖呗，用不上学位何必闲置这溢价呢。如果买的话为什么呢？居住方面可是降低了性价比的，至少要等七八年才用得上，划算吗？

  而且考虑好，2025年之后就是明确的入学低谷期了，学区房假如没有政策鼓励，溢价部分有可能受影响。学院路学区整体不算强，花园路也中等，未必合适。