租赁改造运营养老机构的商业计划摘要

  1.医养产业前景

  政府十九大报告“健康中国战略”部分中，重点提到要“积极应对人口老龄化，构建养老、孝老、敬老政策体系和社会环境，推进医养结合，加快老龄事业和产业高质量发展”。与此同时2020年6月，中央、国务院印发的《海南自由贸易港建设总体方案》，方案中提到海南省“推动旅游与文化体育、健康医疗、养老养生等深层次地融合。”

  ⑵市场潜力巨大，居民需求提高

  随着老龄人口数量增加、居民收入及消费水平提升，医养市场将加速稳步发展。从“医”到“养”观念的转化，促使人类对于医养产业的需求日渐增长。在人民一直增长的对美好生活的追求背景下，从养老到个人医养及健康管理的每个方面，都促使医养健康产业在产品的多样性和品质上有着广阔的发展空间。

  2.海航医养优势

  养正投资是海航投资于2013年搭建的医养投资和运营平台。通过近年稳步发展，养正投资已积累了丰富的医养健康产业运营管理经验，其运营的北京和悦家项目即是北京地区优质的养老机构项目。

  养正投资所筹建的北京和悦家国际颐养社区自2017年开业以来，已成为海航养老的标杆产品，旗下的“和悦家”养老品牌已成为业内有口皆碑的养老服务品牌。

  与全球知名养老品牌“欧葆庭”开展深度合作，致力于在项目开发及经营、品牌使用及项目拓展等方面通力合作，借助欧葆庭丰富的养老运营管理经验，树立养老行业的标杆及标准。

  3.优质物业资产的租赁机会

  目前部分租赁标的物为待改造或整顿状态，我司可据此获得良好的租金条件及租赁时长。通过改造为养老或养生度假休闲机构的模式，提升经营业绩，并通过签署优先购买权等条款，参与到未来物业的增值过程中去。

  在首批试点改造项目经营成熟后，可复制项目合作经验，逐步扩大合作规模，以形成全国多点覆盖、业态丰富的项目群。

  海航资本预算在上市公司自有资金投资的同时引进增量，联合其他合作伙伴共同投资于优质医养项目。

  初始项目投资将以海航旗下优质不动产为主，以海南省、苏州、杭州昆明等适合养老的城市为主要目标区域，以城市型养老机构和旅居型养老机构为主，与现有北京养老项目结合初步完成全国布局。后续逐步拓展至外部其他优质项目，以形成全国多点联动的项目集群。

  ②轻资产管理输出及咨询

  与机构运营拓展相配合，海航投资将不断拓展连锁品牌管理输出的业务模式，在和悦家等品牌形成规模效应后，积极探索管理输出和咨询业务模式，形成互补且存在竞争力的轻资产经营模式。

  本次计划租赁改造运营的标的项目将根据项目特点采取不同的收费模式包含：

  1.“保险+月费”模式

  主要模式为结合运营养老机构的使用权及未来使用权益，联合合作伙伴研发全新的寿险产品。相应的保单权限提前锁定养老机构入住资格及服务权益，在原有保单的养老财务规划基础上可为客户进一步增加高端养老照护解决方案，增加客户价值。

  客户通过购买相对应的保险计划，即可申请入住养老机构。投保人或被保人享受保证入住权，客户入住后，按月缴纳相对应的费用，客户可选择将保险利益直接支付养老社区的相关联的费用，解决养老社区服务支付问题。

  2.“保险+分时度假”模式

  年龄层偏低及非护理型客户在购买相对应的保险产品后，如有“养老+旅游”需求，也可享受候鸟式旅居的服务，客户可提前预约异地养老社区或养生休闲度假中心，实现短住、交换居住、分时度假等，根据入住时长缴纳相应费用，也可选择将保险收益直接支付分时度假的费用。

  3.传统的“押金+月费”模式

  针对普通按月缴纳入住费用的客户，主要的盈利模式为“押金+月费”，客户入住时缴纳押金，并按月缴纳相应入住费用。

  四、初选标的现状及计划运营模式

  1.海南康乐园养老项目

  标的现为海南康乐园海航度假酒店，位于海南省万宁市兴隆温泉旅游度假区兴梅大道东侧，占地面积128283.9平米，建筑面积83925.26平米。

  酒店有风吕别墅、椰泉别墅、棕榈泉别墅、高尔夫别墅、灵璧居5个别墅区，点缀于600亩的热带植物花园中。目前其作为酒店持续经营中，但其作为酒店长时间未投入装潢改造，整体收入偏低，对于我方低价介入是较好的时机。

  租赁面积38835.54平米，租赁单价0.44元/平米/天，租赁期限为15年。

  拟先租用康乐园酒店一、二、三期共计38835.54平米（约占整体建筑面积46%），装潢改造用于养老机构运营，经营进入增长期后将与资产持有方另行商议扩大经营面积，项目预期内部收益率为8%-9.3%。

  ⑶经营定位：温泉康养中心

  ①项目位于太阳河畔，风光秀美，拥有丰富的热带植物景观及优质的天然温泉。项目将以“养生、康复、关怀”为理念，以温泉疗养为特色，关注客户的健康，致力于成为海南首家温泉康养中心。

  ②项目致力于关注具有康养需求的客户，尤其是患有慢性病、有基本的生活自理能力、可适应异地康养、具有中等及以上消费能力的人群，年龄集中于60-75岁的岛外活力老人。

  ③项目拟推行保险制产品及普通月费制产品。保险制产品将按照每个客户实际入住时长收取费用。月费制入住客户在交纳相应押金后，按月支付相应的住宿、餐饮、医疗费用。

  ④拟与海南本地医疗机构合作，在项目设立医疗合作点，配备专业的医疗专业技术人员，为客户提供全方位、专业化的医疗照护服务。

  ⑤完善休闲、健身、文娱等方面的配套设施，开展中医养生、膳食健康等健康讲座活动，深度调理长辈的身体和心理健康，同时利用项目内优质的球场资源，为有意向参与学习及体验高尔夫的客户开设专业课程，入住长辈可享受优惠折扣。

  2.杭州云栖养老项目

  标的现为已经停业的杭州云栖酒店，位于浙江杭州市西湖区梅灵南路1号，占地面积为96907平米，建筑面积为45752.45平米。

  原酒店拥有各种套型客房226间，酒店式公寓128套，拥有各式餐厅、包厢和酒吧，以及设施齐全、环境舒适的康体中心，同时拥有适合养老养生的室外空间。

  为配合后续改扩建，1、2、6、7、8、9号楼内部已经拆除（现框架楼），主楼及3、4、5号楼保持原状。

  租赁面积45752.45平米，租赁单价1.6元/平米/天，租赁期限为15年。

  我方拟租用全部楼体并装潢改造用于养老机构经营，项目预期内部收益率为9%-10.5%。

  ⑶经营定位：城市中高端养老社区

  ①项目位于之江旅游度假区，背倚五云山，前临钱塘江，毗邻梅坞茶乡；“云栖竹径”、“九溪烟树”、“六和塔”、“灵隐寺”等自然景点左右相依，四周掩翠，景色优美，空气清新。项目将以“友好、社交、开放、关怀”为理念，打造城市颐养生活典范，成为中高端养老服务产品的标杆。

  ②项目拟沿用“和悦家”品牌，主要关注杭州本地或周边的老年客群，以80岁以上高知高干高管退休老年人为主要客户群体。

  ③项目收费实行会员制，分月费型会员卡和终身制会员卡，两者享受不同的权益。

  ④为保障入住老人的护理及医疗需求，项目内设医疗机构，设内科、预防保健科、康复科、药房等，由医护人员24小时提供健康服务。

  ⑤配套建设老年健康管理中心、公共餐厅、老年健康乐园、老年课堂等设施，配有专业的“生活服务管家”、“文体娱乐管家”等，实现用户幸福颐养的美好生活愿景。

  3.昆明城市核心养老项目

  项目位于云南省昆明市一环内主城核心区，环城西路与西坝路交汇处，距市中心仅2公里，离火车站仅3公里。占地面积10971㎡（约16.46亩），其中项目标的面积39893.3㎡,土地用途为综合用地，使用年数的限制32年（2011年9月14日-2051年8月16日）。

  该标的项目目前为在建可配合我方租赁完成后续工程施工。

  我方拟全部租赁，将项目打造为云南昆明地区的标杆养老旅居项目，项目预期内部收益率为7%-8.3%。

  ⑶经营定位：休闲养生+旅居

  ①项目位于昆明市核心区，区位优势显著，拥有丰富的旅游度假资源。项目将以“乐享康养、休闲旅居”为特色，打造兼具养生与度假功能的养生度假标杆产品。

  ②项目对全国各地、乃至全球优质客群，主要以50岁以上、具有高端康养度假需求、具有较高消费能力的活力型客户为主。

  ③对于长期入住的长辈，实行月费制收费制度，同时，购买保险产品的客户，也可通过预约的方式入住本项目，并享受相对应的权益及服务。此外，针对仅临时性短期入住的长辈，可制定多种短期套餐服务。

  ④为每位入住长辈配备专属的健康文旅官，负责沟通了解长辈的饮食上的习惯、生活需求、身体情况，制定专属休闲娱乐、养生度假等计划。同时项目将设立医疗合作点，配备专业的医疗专业技术人员，为长辈提供全方位、专业化的医疗照护服务。

  4.苏州核心区养老项目

  标的项目原址为苏州饭店位于江苏省苏州市十全街345号，占地面积43986.8平米，总建筑面积为66207.93平米，其中地上建筑面积411415.68平米。

  标的包括主楼、四栋贵宾楼及附属部分，共计划产生客房288间/套，另包括贵宾长辈间若干。

  目前项目整体的结构验收完成，精装未施工，后续将配合我方租赁进行工程收尾。

  租赁面积66207.93平米，租赁单价0.62元/平米/天，租赁期限为15年。

  我方拟全部租赁，将项目打造为苏州地区的养老旅居标杆项目，项目预期内部收益率为7%-9%。

  ⑶经营定位：度假养生+文化宜居

  ①项目坐落于苏州古城东南角，东傍举世闻名的京杭大运河，西邻全国四大名园的网师园，区位优势较为显著。项目将以“度假养生、文化宜居”为理念，拟定位为高端豪华养生项目，致力于打造成为苏州地区优质的综合型康养项目。项目通过改造，将设协调多个功能区块。形成植被层次多样、四季景色变换的居住体验，充分展示江南园林艺术风范。

  ②项目主要辐射长三角地区，以505以上、追求健康生态、休闲居住、具有高端康养需求、具备较高消费能力的活力型客户为主。

  ③对于长期入住的客户，实行月费制收费制度，同时购买合作保险产品的客户，也可通过预约的方式入住本项目，并享受相对应的权益及服务。此外针对仅短期入住的客户，可制定专属短期服务项目。

  ④为满足入住高端长辈的精神文化需求，在基础服务项目之外将围绕艺术、文化、养生、康乐等多个层次满足长辈的精神需要，形成项目的独特文化体验。

  综上，我方拟租赁相应标的物业改造经营，积极拓展和推进养老业务，持续深耕

  大健康领域的业务，与领域内不同合作伙伴共同探索可持续的养老产业的未来。

  证券之星估值分析提示*ST海投盈利能力比较差，未来营收成长性较差。综合基本面各维度看，股价偏高。更多

  以上内容与证券之星立场无关。证券之星发布此内容的目的是传播更多详细的信息，证券之星对其观点、判断保持中立，不保证该内容（包括但不限于文字、数据及图表）全部或者部分内容的准确性、真实性、完整性、有效性、及时性、原创性等。相关联的内容不对各位读者构成任何投资建议，据此操作，风险自担。股市有风险，投资需谨慎。如对该内容存在异议，或发现违法及不良信息，请发送邮件至，我们将安排核实处理。