高端商场的竞争进入存量博弈阶段。恒隆、华润置地、凯德mall、太古地产、九龙仓、香港置地、华联集团、德基集团、仁恒置地、王府井集团等十大高端商业地产相继发布最新财报，喜忧参半中，市场又将进入新赛点。

  分析商业地产的业绩报告，结合零售端的数据表现，我们得知：数据在说话，有力地回答和刺破迷雾萦绕、众说纷纭的消费市场。同时，也揭开了时尚行业的现状和未来长特征：越是数据走低，越考验时尚行业的叙事能力——以先锋性和实验性实现突围，或应对疲态和内卷的制胜之道。

  尽管消费增长预期谨慎，但零售商业项目的入市热情不减反增，项目的运营升级也仍在继续。

  据戴德梁行不完全统计，截至2024年4月，中国经营面积在2万平方米以上的步行街超过2116条，总经营面积超过了1亿平方米；建筑面积在3万平方米以上的零售物业超过了7068个，总建筑面积超过了5.5亿平方米。

  另据麦肯锡针对2024 年消费市场发布的最新报告称，诸多不确定性导致居民消费收紧，短期内依然“储蓄为王”，消费潜力未完全释放。聚焦在2024 年的中国时尚零售市场，一方面，高净值消费者流向境外市场，高端商场整体收入受一定的影响；另一方面，尽管市场动力转弱，但大众消费需求进入稳定态，次高端商场经营有序，更在探索孵化“超前”的商业模式。

  香港的零售市场正在经历一个严酷的冬天，消费信心的缺失和市场之间的竞争的加剧，使得零售商们难以为继。摩根士丹利更是预期，在内地访客增长放缓及港人离境消费增加的影响下，香港的零售销售在6月份会出现15%的跌幅。

  恒隆地产今年中期业绩显示，该集团收入增长16.7%至61亿港元，净利润暴跌56%至10.6亿港元，整体租赁收入下跌7%至48.9亿港元，中国内地物业组合租赁收入下跌6%，按人民币计算下跌3%，香港物业组合租赁收入下跌8%。

  在商场收入和租户销售额方面，核心商场上海恒隆广场分别下跌8%和23%，上海港汇恒隆广场分别下跌4%和14%，沈阳市府恒隆广场分别下跌14%和20%，大连恒隆广场分别增长8%和2%，昆明恒隆广场分别下跌1%和6%，武汉恒隆广场分别下跌2%和15%。

  对于业绩不佳的原因，恒隆称受到中国内地奢侈品消费疲软、香港零售及办公楼市况放缓，以及汇率三大因素影响。“2024年上半年，奢侈品消费市道走弱，在上海尤其明显，尽管大连恒隆广场的收益增长抵销了部份影响，高端商场的整体收入仍然下挫4%。”

  实际上，中国内地市场确实自在2023年上半年强劲反弹后市场动力转弱，加之奢侈品零售消费不振、香港上半年市场复苏速度低于预期，宏观经济趋冷在某些特定的程度上影响着港资商业地产的近况。同时，恒隆方面称，部分主要租户租金有所下调，拖累了整体租金收入。

  太古2024年第二季度业绩显示，尽管所有项目都保持在90%以上的出租率，但几乎所有项目销售额均在下降。尤其是成都太古里、兴业太古汇，上半年更是分别出现17.2%、19.6%的巨大降幅。

  九龙仓置业则在不久前发出盈警，预计上半年将录得不少于9亿元的亏损。九龙仓（0004）同样面临着巨额重估亏损的风险，预计亏损介乎25亿至28亿元之间。

  九龙仓置业的主席吴天海也曾表示，香港的经济和零售市场仍需时间恢复，面对“三高”影响（高利率、高汇率和高空缺），市场的复苏之路将异常艰难。尽管如此，他仍希望可以在未来找到新的增长点。

  于新加坡上市的香港置地2023年业绩公告显示，集团全年归属于股东的基本利润为7.34亿美元，同比下降5%。截至2023年底，投资性房地产板块占集团总资产的82%(2022年：83%)，并在2023年贡献了集团扣除公司费用后基本盈利的78%(2022年为70%)。

  面对香港的巨大经济压力，未来，零售物业方面，香港置地将相继在中国香港、澳门、重庆、北京、上海、南京、成都、杭州、苏州、武汉10个城市共计落子17环。财报提到，集团在中国大陆的奢华和高端生活方式零售物业中，包括4个在营零售物业，可出租面积总计17.5万平方米。此外，预计从2024年到2028年将启动另外10个项目，预计可出租面积总计达35.8万平方米。

  恒隆集团也有着相似的战略布局。集团新任董事长陈文博表示，恒隆地产会将发展重心放到中国内地，重点发展高端零售业，该集团目前有七成资产处于中国内地。此外，恒隆集团将继续专注于高端写字楼的开发，尽管面对供过于求的市场压力，希望能在下半年保持比较高的办公楼出租率。

  此外，太古也正在积极扩张其在大陆核心城市的投资，三亚、西安、北京、上海等地未来多个项目将在2026-2027年竣工和开业。

  当前消费低迷和奢侈品受出境游分流的情况下，一线城市高端商场受影响较大。恒隆方面坦白说，奢侈品市场尤其是上海的消费者欲望下降，令旗下高端商场收入下跌4%。然而次高端商场录得增长，增幅由济南恒隆广场的1%至天津恒隆广场15%不等。

  尽管各大奢侈品牌默认高净值消费客群是其主要发力点，但正如贝恩高级合伙人Claudia DArpizio所说，奢侈品牌不能失去中产消费者。倘若奢侈品牌继续淘汰中产消费者，伴随更多主打性价比的品牌涌现，奢侈品牌的市场占有率将被加速瓜分。

  年初至今，华润置地已开出7个购物中心，分别是武汉武昌万象城、常州万象城、贵阳万象城、合肥包河万象汇、邯郸万象汇、北京西北旺万象汇、嘉兴桐乡万象汇。今年7月，华润置地义乌天地正式开业，采用“街区+盒子”的复合模式。

  亚洲最大的不动产资产管理公司——凯德集团下属的凯德中国房托（Capitaland China Trust, CLCT）7月30日发布的2024年半年报显示，从其在中国房托旗下9个零售物业的经营情况看，凯德零售物业作为面向大众消费型的零售物业，在2024年上半年，从客流、零售额、出租率、到租金收入、净物业收入等核心经营指标，均取得了不错的增长。

  对比定位高端零售物业的恒隆广场，可观的数据说明，面向大众消费者日常消费的零售行业，经营相对更为稳定，经营表现更为突出。

  所有行业都有的共识是，数据会说话。但不同的是，对于特殊的时尚行业来说，讲故事的能力和零售数据一样重要。

  存量市场时代，通过翻新零售物业来创新零售场景，是商业地产发展的重要方向。为了跟上市场的变化，多数中国购物中心几乎年年都会进行品牌业态调整，而眼下最为火热的几个“非标商业”和“零售新物种”为中国商业地产市场带来了更多的可能性。

  除了此前经常分析的TX淮海年轻力中心和The Box朝外，八月盛大开幕的HAI550更带来了一次可持续商业的实验与表达。以反精致、反多余装饰的风格弱化商业本身，通过关注个体和内在，凭借小尺度的商业空间试验场，为广大购买的人带来全新体验。

  空间内对于公共空间留白的强调，让这一新形态不再只聚焦于坪效和商业投资回报率，而是充满着对未来商业无限可能的突破。

  当下，传统老牌商业地产在零售端的表现平平，这在某些特定的程度上促使实验性强的创新空间持续涌现。虽然，目前还不能直观地看到这先锋空间的商业表现和数据成果，但这种实验性对于整个行业是一种参考，也是商业地产同质化困境下的差异化新解，更是对标准化商业的有效补足。